La Ciudad de México tiene dos mercados de oficinas que casi no se parecen. Al cierre del primer trimestre de 2026, Reforma reportó una vacancia de 10.19%, mientras que Santa Fe llegó a 27.64%, según datos de CBRE retomados por Inmobiliare. El promedio de la ciudad, de 17.18%, esconde una brecha que dice mucho sobre lo que buscan hoy las empresas y sobre dónde está la siguiente oportunidad para la construcción: en los edificios que ya existen.
Una recuperación con dirección fija
La demanda volvió. En 2025 la absorción neta de oficinas en la CDMX sumó 247,000 m², 39% más que el año anterior, de acuerdo con CBRE. Pero no se repartió igual. En el tercer trimestre de 2026, Polanco, Lomas y Reforma concentraron 77.3% de la absorción neta acumulada, aunque solo tienen cerca de 40% del inventario, según el MarketBeat de Cushman & Wakefield.
Los edificios clase A se quedaron con 86.8% de esa absorción. La disponibilidad clase A en la zona central fue de 12.2%, frente a 29.3% en Santa Fe y 37.1% en el corredor Norte. Mientras tanto, la renta de salida clase A en Reforma llegó a 29.60 dólares por m² al mes, 12.7% más que un año antes.
La oferta nueva no va a alcanzar
El espacio en construcción cayó a 269,550 m², 33% menos que hace un año y menos de un tercio de lo que había hace siete años. CBRE reporta que en el primer trimestre de 2026 solo entraron 33,000 m² nuevos a la ciudad, ninguno en el centro de negocios, y que cerca de 80% de los proyectos en obra arrancaron antes de la pandemia. La misma consultora proyecta que la vacancia clase A y A+ del centro de negocios podría bajar a 4.78% en 2028.
La conclusión es directa: si la demanda por espacios de calidad sigue creciendo y las torres nuevas no llegan a tiempo, buena parte de la próxima oficina nueva de la CDMX será un edificio existente renovado.
Qué es el retrofit y por qué ahora
El retrofit es la renovación profunda de un edificio, ocupado o vacío, para llevarlo al estándar que hoy exige el mercado. Suele incluir fachadas de mejor desempeño, aire acondicionado con mejor filtración, modernización de elevadores e instalaciones eléctricas, plantas más flexibles, terrazas y amenidades, refuerzo estructural cuando hace falta y certificaciones de operación.
El listón sube rápido. Un análisis de Inmobiliare sobre los datos de CBRE señala que el estándar de los edificios premium se renueva cada cinco a siete años, que una certificación LEED v3 ya no basta donde los inquilinos piden v4.1 y que los sistemas de aire sin filtración de alto nivel quedan fuera para empresas con políticas ESG estrictas.
Un edificio existente sí puede competir arriba. Torre Diana, en Reforma, obtuvo en noviembre de 2024 la certificación LEED v5 Platino para Operación y Mantenimiento, una de las primeras del mundo bajo esa versión.
El argumento financiero
La renovación también es un tema de valor. Según estimaciones publicadas por Inmobiliare, las tasas de capitalización de los edificios premium del centro de negocios se comprimen hacia 6.5% a 7.5%, mientras que las de edificios clase B en submercados secundarios se expanden hacia 9.5% a 11% o más. Cada punto de diferencia es valor que un propietario puede capturar si su edificio cambia de categoría. El mismo análisis plantea que el problema de corredores como Santa Fe se resuelve con inversión de capital, ubicación o paciencia, no bajando rentas.
Santa Fe, el corredor que puede cambiar
Santa Fe tiene buenos edificios. Su problema ha sido el acceso y el producto. Con la operación del Tren Interurbano El Insurgente, las búsquedas de oficinas en Santa Fe y Bosques de Santa Fe crecieron hasta 227% entre marzo y abril de 2026 frente a octubre a diciembre de 2025, según Spot2.mx. La ruta completa hasta Observatorio se prevé para 2027. "Santa Fe verá una absorción acelerada de sus espacios vacantes Clase A", afirmó Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
Si el acceso mejora, los edificios que capturen esa demanda serán los que lleguen renovados.
Cuando la oficina deja de ser oficina
No todos los edificios van a volver como oficinas. Gensler advierte que en el corredor Perinorte la vacancia supera 50% y que zonas como Insurgentes Sur, con Metrobús y cercanía a universidades, tienen potencial para conversiones a vivienda, educación o servicios médicos. La firma estima que una conversión puede costar hasta 30% menos que construir desde cero, aunque es una referencia general y no un dato específico de la CDMX. También recuerda que los edificios de 30 a 40 años o más suelen requerir refuerzo estructural para cumplir con la normativa sísmica vigente.
Lo que significa para la construcción
El retrofit es obra, pero de otro tipo. Implica trabajar en edificios ocupados, con ventanas de trabajo nocturnas, logística vertical, coordinación con inquilinos y un diagnóstico estructural previo. Abre mercado para constructoras especializadas, fachadistas, contratistas de instalaciones, proveedores de elevadores y aire acondicionado, ingenieros estructurales y consultores de certificación.
La CDMX no necesariamente necesita más torres de oficinas. Necesita que las que ya tiene vuelvan a competir.
Referencias
Boy, J. (2026, 11 de febrero). The opportunity to reimagine empty office buildings in Mexico City. Gensler. https://www.gensler.com/blog/opportunity-to-reimagine-empty-office-buildings-mexico-city
EDEMX. (2026, 25 de mayo). Interés corporativo por oficinas en Santa Fe se dispara 227% tras operación de El Insurgente. https://www.edemx.com/site/2026/05/25/interes-corporativo-por-oficinas-en-santa-fe-se-dispara-227-tras-operacion-de-el-insurgente/
Inmobiliare. (2026). Oficinas en CDMX: el centro concentra la recuperación mientras la construcción se contrae. https://inmobiliare.com/oficinas-cdmx-cushman-marketbeat-3t2026/
Inmobiliare Capital. (2026, 28 de mayo). En Reforma la vacancia está al 10%. En Santa Fe, al 27%. Es la misma ciudad. Inmobiliare. https://inmobiliare.com/en-reforma-la-vacancia-esta-al-10-en-santa-fe-al-27-es-la-misma-ciudad/
Mexico Business News. (2026). Mexico City office market rises, up 39% in 2025: CBRE. https://mexicobusiness.news/infrastructure/news/mexico-city-office-market-rises-39-2025-cbre
Molina, I. (2024, 26 de noviembre). México se convierte en uno de los primeros países del mundo en obtener la certificación LEED v5. Mexico Industry. https://mexicoindustry.com/noticia/mexico-se-convierte-en-el-uno-de-los-primeros-paises-del-mundo-en-obtener-la-certificacion-leed-v5
