La vivienda de menor precio se está encareciendo más rápido que la destinada a compradores con mayor capacidad adquisitiva en México. Durante el primer semestre de 2026, la vivienda económica-social registró un incremento anual de 10%, frente al 6.7% de la media-residencial. Esta diferencia complica el acceso a una propiedad para las familias que buscan opciones habitacionales de menor costo (Sociedad Hipotecaria Federal, 2026).
El problema combina el aumento de los precios, la menor producción de vivienda económica y las dificultades de financiamiento. Además, presenta diferencias territoriales relevantes. Mientras Guadalajara destaca entre las zonas metropolitanas con mayores incrementos habitacionales, la Ciudad de México registra una participación limitada de viviendas económicas y populares dentro de sus nuevas unidades registradas (Ponciano, 2026).
Precios de vivienda en México: la económica sube más que la residencial
La diferencia entre ambos segmentos forma parte de una tendencia que se ha mantenido durante los últimos años. Aunque la vivienda económica-social tiene precios inferiores a los de las propiedades residenciales, su ritmo de apreciación ha sido mayor. Esto significa que las familias interesadas en adquirir inmuebles de menor valor enfrentan aumentos proporcionalmente superiores a los registrados en categorías habitacionales más costosas (Ponciano, 2026).
Asimismo, esta trayectoria refleja un mercado en el que las propiedades destinadas a hogares de ingresos bajos y medios enfrentan crecientes dificultades de accesibilidad. La situación no depende únicamente del precio de venta, sino también de la disponibilidad de inmuebles adecuados y de las posibilidades de obtener financiamiento. Ambos elementos condicionan el acceso de nuevos compradores al mercado inmobiliario formal (El Informador, 2026).
¿En qué ciudades de México suben más los precios de la vivienda?
El encarecimiento inmobiliario muestra diferencias importantes entre las principales zonas metropolitanas. Guadalajara registró un incremento de 11.1% durante el primer semestre de 2026, seguida por Tijuana, Puebla-Tlaxcala y Monterrey, que también presentaron aumentos relevantes. Estas variaciones corresponden al conjunto de viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario y permiten identificar los mercados con mayores presiones de precios, independientemente del segmento habitacional (Sociedad Hipotecaria Federal, 2026).
En Jalisco, el comportamiento de los precios también destaca por su trayectoria acumulada. La entidad presenta incrementos habitacionales superiores al promedio nacional, particularmente en el entorno metropolitano de Guadalajara. Esta evolución coincide con un contexto de dificultades laborales y pérdida de capacidad adquisitiva, elementos que amplían los obstáculos para comprar vivienda entre los hogares que dependen de sus ingresos laborales (Ponciano, 2026).
Por otra parte, el Valle de México presentó un incremento de precios menor al de Guadalajara y otras grandes metrópolis durante el mismo periodo. Sin embargo, una variación porcentual más baja no significa necesariamente mejores condiciones de compra. La accesibilidad depende también del precio inicial de los inmuebles, de su ubicación y de la disponibilidad de opciones compatibles con los ingresos familiares (Gutiérrez, 2026).
Vivienda económica en CDMX: escasez de opciones de bajo costo
La Ciudad de México presenta un panorama particular por la composición de su vivienda nueva. Hasta julio de 2026, el Registro Único de Vivienda contabilizó 2,015 unidades, de las cuales únicamente 13 corresponden a la categoría económica y 153 a la popular. En conjunto, ambos segmentos representan alrededor de 8% de los registros capitalinos durante el periodo analizado (Ramo, 2026).
En contraste, la mayor parte de las viviendas registradas en la capital pertenecían a las categorías tradicional y media, cuyos precios superan los límites de las opciones económicas y populares. Esta distribución muestra una participación reducida de las unidades de menor costo dentro de los nuevos registros. Sin embargo, no representa la totalidad de las propiedades disponibles, pues excluye otros componentes del mercado habitacional.
La situación cambia al observar el Estado de México, donde los nuevos registros presentan una mayor participación de vivienda popular. Esta diferencia territorial resulta relevante porque ambas entidades forman parte de un entorno metropolitano con importantes relaciones habitacionales y económicas. No obstante, el contraste permite identificar diferencias en la producción registrada, sin establecer por sí mismo las causas de esa distribución (Ramo, 2026).
¿Por qué aumenta el precio de la vivienda económica en México?
Uno de los principales factores que presionan los precios es el aumento de los costos de construcción. Los materiales, el alquiler de maquinaria y las remuneraciones laborales forman parte de los componentes que han registrado incrementos. Estos gastos intervienen directamente en el costo final de los desarrollos habitacionales y dificultan mantener precios accesibles, especialmente en proyectos dirigidos a familias con presupuestos limitados (Sociedad Hipotecaria Federal, 2026).
A estos elementos se suma el encarecimiento del suelo en zonas urbanas consolidadas. La disponibilidad de terrenos y sus costos condicionan la producción de vivienda nueva, particularmente cuando se busca desarrollar proyectos de bajo precio. Además, la insuficiencia de subsidios para incentivar la construcción habitacional figura entre los problemas que enfrenta el sector para ampliar la oferta disponible.
Otro factor relevante es la reducción de la producción habitacional. Entre 2018 y 2024, los registros nacionales de vivienda nueva disminuyeron 32.1%, lo que refleja un debilitamiento de la actividad constructiva durante ese periodo. Paralelamente, la menor colocación de vivienda nueva financiada por el Infonavit, especialmente en el segmento económico, contribuyó a reducir la producción destinada a esos compradores (Sociedad Hipotecaria Federal, 2026).
De acuerdo con el Índice SHF (2026) esta transformación también aparece en la composición del financiamiento hipotecario. La vivienda económica-popular pasó de representar 41.5% de las propiedades asociadas a créditos hipotecarios garantizados en 2018 a 18.4% en 2024. Durante esos años, las categorías media y residencial aumentaron su participación, mostrando un cambio en los segmentos que concentran las operaciones de adquisición financiadas.
En conjunto, los costos de producción, el precio del suelo y la menor construcción de vivienda económica permiten identificar obstáculos concretos para ampliar la oferta accesible. Sin embargo, las estadísticas disponibles no establecen cuánto contribuye cada factor a la diferencia de apreciación entre los segmentos económico-social y medio-residencial. Por ello, resulta necesario distinguir las presiones documentadas de una explicación causal definitiva.
Precios de vivienda y salarios: comprar casa es cada vez más difícil
El aumento del costo de las propiedades también contrasta con la evolución de los ingresos. Entre 2016 y 2025, los precios habitacionales en México crecieron 108.5%, mientras que los ingresos laborales de los hogares avanzaron 25%. Esta diferencia muestra un deterioro de la capacidad adquisitiva relativa, incluso entre familias que han registrado mejoras salariales durante el periodo (Gutiérrez, 2026).
Además, las diferencias territoriales vuelven más complejo el panorama. En entidades como Baja California Sur, Quintana Roo y Nayarit, la distancia entre el crecimiento de los precios habitacionales y los ingresos laborales ha sido particularmente elevada. Estas condiciones evidencian que el problema de accesibilidad no se limita a las grandes metrópolis, sino que también afecta a mercados inmobiliarios vinculados con actividades turísticas (Gutiérrez, 2026).
Por otra parte, el financiamiento hipotecario representa una herramienta importante, aunque insuficiente para corregir esta diferencia. Las condiciones de crédito, las tasas de interés y los ingresos del solicitante determinan las posibilidades de adquirir un inmueble. Cuando el precio de la vivienda aumenta más rápido que la capacidad económica de los hogares, ampliar los préstamos no garantiza una mejora equivalente en el acceso habitacional.
Construcción de vivienda social en México: costos y desafíos del sector
Frente a este escenario, la recuperación de la construcción habitacional adquiere importancia para ampliar las opciones disponibles. Durante el primer semestre de 2026 aumentaron los registros de nuevos proyectos, principalmente relacionados con vivienda de interés social. Sin embargo, una proporción considerable todavía se encontraba en etapas iniciales, por lo que el crecimiento de los registros no equivalía a una disponibilidad inmediata de viviendas terminadas (Gutiérrez, 2026).
Asimismo, el sector enfrenta el desafío de incrementar la producción sin perder de vista los costos del suelo, los materiales y la mano de obra. El fortalecimiento del financiamiento para desarrolladores y la diversificación de los mecanismos hipotecarios forman parte de las líneas de acción previstas para atender las dificultades de producción y adquisición, especialmente entre hogares con menores oportunidades de acceso al crédito (Sociedad Hipotecaria Federal, 2026).
En consecuencia, mejorar las condiciones de acceso requiere atender tanto la disponibilidad de inmuebles como su relación con los ingresos familiares. La producción de vivienda económica, las alternativas de financiamiento y la distribución territorial de los desarrollos son componentes relevantes del mercado. Su articulación resulta fundamental para enfrentar las limitaciones que hoy dificultan la adquisición de una propiedad entre los hogares de menores ingresos.
El encarecimiento de la vivienda económica más rápido que el de la residencial constituye, finalmente, una señal de las dificultades estructurales del mercado habitacional mexicano. Las diferencias regionales, la limitada participación de vivienda accesible en determinados mercados y la distancia entre precios e ingresos muestran la magnitud del desafío. Para la industria de la construcción, ampliar la oferta asequible sigue siendo una necesidad central (Ponciano, 2026).
Referencias
El Informador. (2026, 8 de junio). La vivienda social encarece acceso a una casa propia. El Informador. https://www.informador.mx/economia/sector-inmobiliario-vivienda-social-encarece-acceso-a-una-casa-propia-20260608-0025.html
Gutiérrez, F. (2026, 20 de octubre). Comprar vivienda en México se aleja de los ingresos de las familias. El Economista. https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/comprar-vivienda-mexico-aleja-ingresos-familias-20261020-839506.html
Ponciano, L. (2026, 2 de junio). Encarece la vivienda social más que la residencial. ITESO. https://www.iteso.mx/web/general/detalle?group_id=21783591
Ramo, M. (2026, 29 de octubre). La vivienda más barata se encarece y escasea en la CDMX. La Prensa. https://oem.com.mx/la-prensa/metropoli/la-vivienda-mas-barata-se-encarece-y-escasea-en-la-cdmx-32857569
Sociedad Hipotecaria Federal. (2026, 10 de agosto). ÍNDICE SHF DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN MÉXICO, SEGUNDO TRIMESTRE DE 2026. Gobierno de México. https://www.gob.mx/shf/articulos/indice-shf-de-precios-de-la-vivienda-en-mexico-segundo-trimestre-de-2026
